不動産の所有者として登記簿にその所有者の住所・氏名が記載されています。引っ越した場合に、市町村役場へ転入届や転出届を出した事がある方は多いと思います。これらの届出を済ます事で、住民票が作られ、新しい住所で住民票が発行されるようになります。
ところが、市町村役場にこれらの届出をしても、登記簿上の住所は変わりません。同じような役所なんだから、どこかに届出出せば、関連する物は全て変更してもらえると思っている方も多いようですが、残念ながら登記簿上の住所の変更は、自分で法務局へ申請しないといけません。
（固定資産税徴収のために、不動産の売買等の情報は法務局から市町村役場へと筒抜けなのに、こう言った税金に関わらないものは何もしてくれないのですね・・・）
住所変更以外にも、結婚して姓が変わる方も多いですが、残念ながら姓の変更も自分で法務局へ申請しないといけません。
見落とすと大問題
普段の生活では、登記簿上の住所・氏名なんか気にしたこともないでしょう。そもそも、自分で所有している不動産の登記簿すら見たことない方がほとんどだと思います。
さて、これらの登記簿上の住所・氏名を気にする時とは、その登記簿の記載内容を変更する場合です。不動産の売買を例にとれば、不動産の売買契約を結び、その後に所有権移転登記を法務局へ申請します。所有権移転登記なんて、基本的には売主の印鑑証明書だけで申請出来ます。（正確には登記識別情報や買主の住民票が必要になる場合もあります。）
売買契約時に、売主さんから登記申請に必要な書類、つまり登記原因証明情報や委任状へ押印して貰って、印鑑証明書を一通貰えれば、それで十分なんです。
しかし、ここで登記簿上の住所・氏名と、印鑑証明書に記載された住所・氏名（住民票登録されている住所）が異なっていることを見落とすと、申請した所有権移転登記は問答無用で却下されます。
前提となる登記
不動産の売買を検討する場合、まずはその売買対象不動産の登記簿の所有者の住所と氏名を確認します。婚姻して姓が変わる場合もありますが、やはり基本的には住所が一番移動している可能性が高いので、必ず確認します。
「引っ越しされました？」
「住民票登録されている住所ですか？」
「印鑑証明書と同じ住所ですか？」
質問の仕方はいくらでもありますが、必ず登記簿上の住所・氏名と、現在住民票登録されている住所・氏名が同じか確認し、もし異なる場合は、所有権移転登記を行う前に、まずは登記名義人住所・氏名変更登記を行わないといけません。
簡単な登記です
基本的には住民票一通あれば申請できる登記申請です。不動産そのものの所有者が移動するわけではなく、ただそこに記載されている住所と氏名の変更ですからね。
しかし、登記簿上の住所と住民票の住所が異なる場合でも、これらの登記名義人住所変更登記が不要な場合もあります。さらに、引っ越した回数によっても添付書類が増える場合もあります。
登記名義人住所・氏名変更登記と相続？
両親が亡くなって、それまで両親名義だった不動産が自分の物になります。親の物を子が受け継ぐのは、ごく自然な事です。登記うんぬん言わなくても、毎年の固定資産税はしっかり子の名前で課税されます。
ごくごく普通の流れ、売買や貰ったわけでもない。だから、登記申請も登記名義人住所・氏名変更でいいでしょ？って勘違いなさる方もいますが、相続の場合は、相続による所有権の移転になりますので、全く異なる登記です。
たまに、「相続登記されました？」と聞くと、「はい、ちゃんと役所には届け出ましたよ！」と答える方がいるのですが、これも登記名義人住所・氏名変更登記と同じで、自分で「相続を原因とする所有権移転登記」を申請しないといけませんので、あしからず。
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