不動産評価額が50倍以上!不動産競売の落とし穴(泣

宅建実務

たまに、不動産競売サイトをチェックしていると、ごくごくまれに山林が競売にかけられている時があります。我が社は山林を積極的に購入しているので、こちらの山林についても会社からGOサインが出ました。

補償金も払って

内容を確認すると、会社からはちょっと遠い。しかし、実際現場も確認すると、それなりの樹木も生育している。最低入札価格は40万円ちょっと。

よし入札!

ってことで、とりえず入札補償金だけ支払い、希望金額を入札しました。

無事落札

ここでは競売の詳しい手続きの流れは省略しますが、入札補償金支払い、金額を提示(=入札)して、無事落札されると、残りの代金支払いや、登記に必要な書類の準備や、登録免許税を用意して、裁判所で手続きします。

山林を担保に取る金融会社も少ないから、山林が競売に出ることは稀です。そして、あえて山林に入札する方も少ないです。って事で、他に入札してる方も無く無事落札出来て、必要書類を集めるのですが、そこで問題が発生しました。

評価額が2000万円!!??

競売で落札すると、所有権移転登記等の手続きは裁判所で全て行ってくれます。しかし、そのために必要になる書類は用意しないといけないし、税金も納めないといけない。

必要な書類も落札した不動産の登記簿謄本くらいで、あとは郵送用の切手を数種類(1,500円程度)用意します。あとは、移転登記に必要な登録免許税を計算するために、価格通知書を取得します。

価格通知書の取り方
不動産登記申請を提出する際に、その登記に対応した登録免許税を納付します。登記名義人の住所変更等、定額(住所変更だと1筆1,000円)の場合もありますが、所有権の移転登記などは、その不動産の価格に税率を掛けて、登録免許税を計算します。その不動...

普段から価格通知書なんて良く取得するし、今回も落札した不動産所在の市役所行って、価格通知書取りました。無事市役所から受け取って、パッと確認したら評価額が20,000円程度だと。

「ん~今までの経験上40~50万円程度だと思ってたけど、安いな~」

なんて思いながら、そのまま裁判所へ向かい手続きしようとしたんです。評価額が20,000円程度なら、登録免許税も最低額の1,000円なので、1,000円の収入印紙も用意しました。で、裁判所へ向かう途中、なんとなくさっき取得した価格通知書をチラ見すると、、、

評価額が20,000円じゃなくて、2,000万円だった!!!

嫌な汗でました。価格通知書請求する時に、地番とか間違って記入して、他の不動産の評価額でも記載されたのかと思い、登記簿謄本で確認するも間違ってない。裁判所からの資料確認しても、やっぱり不動産の表記の間違いではない・・・

なんで、こんな小さな山林が2,000万円もするのか!!??

山林評価の代金で宅地ゲット!!

急いで市役所に戻って確認しました。この評価は間違ってないか!?と。すると、どうも登記簿上の地目は山林だけど、現況は宅地として課税されているとのことです。

現場も確認して、間違くなく山林だし、そもそも競売にかけられる前に、不動産鑑定士が土地を鑑定します。その結果、入札のための評価額が決められ、最低落札金額が決められます。不動産鑑定士が鑑定した裁判所の土地の資料では、間違いなく山林で、建物もない。

まあ、国土調査も行われていないので、多少のずれ等はあるかと思いますが、いくらなんでもおかしい。

国土調査とは?土地の現場特定に必須!
「相続した土地があるが、場所を知らない」 意外と、こう言った方が多いです。「相続した山林を売却してしまいたいのだけど、自分では場所わかりません・・・どうしたら良いですか?」なんて、相談がしょっちゅう来ます。 そんな時に、私が一番...

「いやいや、裁判所の資料でも山林評価だし、いくらなんでもおかしいでしょ!!??」

市役所の窓口で訴えるも、その場では聞き入れてもらえず、とりあえず、どうして宅地評価になったのかの経緯だけは調べて貰えることになり、今回はこれで終わりました。

もしかしたら自分が確認した現場が間違っている可能性もあるし、考えようによっては、山林評価の金額で、宅地を取得出来たのか・・・とも考えました。国土調査も行われていない事から、山林だけではなく、近隣の宅地も一緒に買ったんだ!!って主張しても良い事になるのか・・・等、頭の中ではグルグル答えの出ない自問自答が続いています。

登録免許税が支払えない・・・

購入した不動産の評価額が高くなる事ですので、普通は喜ぶべきことかと思う方もいるかもしれませんが、評価額が高いと、毎年の固定資産税が高額になります。さらに、今回所有権移転登記申請に必要な登録免許税も高額になります。

仮に不動産評価額が2,000万円なら、競売によって取得した不動産の所有権移転登記申請には、登録免許税が40万円もかかります。ほとんど落札代金と変わりません。40万円で落札した不動産の移転のために40万円の税金払うのか・・・当初の予定だったら、いくら高くても評価額が40~50万円程度で、登録免許税も数千円だと思っていたのに。

諦めるか・・・

落札したのに、やっぱり買えませんとキャンセルするには、入札補償金を諦めれば認めて貰えます。今回は入札補償金に10万円支払ったので、それが返して貰えないかわりに、この入札そのものを無かった事にしてもらえます。

10万円は痛いけど、さすがに40万円以上の税金はバカらしい。もろもろ含めて50万円程度で山林が買えると思っていたのに、それがほとんど倍ですからね。この山林にそこまでの価値があるのか・・・帰って会社と相談です。

つづく・・・

不動産評価額が50倍以上!不動産競売の落とし穴その2
不動産競売にて山林を落札しましたが、なんとその山林が宅地評価されており、固定資産評価額が2000万円超してました。そのため、所有権移転登記のための登録免許税が払えず・・・ 市役所に相談 当初の予定だと、固定資産評価額も数十万円で、所有権...

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