都市計画法と農地転用

宅建実務

農地を農地のまま売買等する場合は農地法3条。
農地を農地以外に転用する場合は農地法4条。
農地を転用目的で売買等する場合は農地法5条。

以上、農地法と言えば3条、4条、5条だけの問題だと思っていて、恥ずかしながら「許可」と「届出」の違いがある事を忘れていました。

そもそも農地法の手続なんか滅多にやらないし、それにあやふやなままでも農業委員会とのやり取りは問題無く出来るし、今まで不具合も感じなかったので。

ただ登記申請がからむとそうも言っていられないし、せっかくなので、自分なりにまとめてみました。

農地法3条

農地を農地のまま売買等する場合は、農業委員会から「許可」を貰うだけ。

農地法4条

市街化区域と市街化調整区域によって手続が変わる。

市街化区域

市街化区域にある農地を農地以外に転用しようとすると、農業委員会への「届出」が必要になる。

市街化調整区域

市街化調整区域にある農地を農地以外に転用しようとすると、県知事の「許可」が必要になる。

農地法5条

市街化区域と市街化調整区域によって手続が変わる。

市街化区域

市街化区域にある農地を転用する目的で売買等する場合、農業委員会への「届出」が必要になる。

市街化調整区域

市街化調整区域にある農地を転用する目的で売買等する場合、県知事の「許可」が必要になる。

市街化区域と市街化調整区域

都市計画法によって、「市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。」、「市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。」と定められていて、なんとなくどんな地域の事を指しているのかイメージができると思う。

優先的に開発しようとしている所が市街化区域なのだから、そこの農地を転用するためには要件も緩くて「届出」だけで大丈夫と。一方、出来るだけ自然のままで残したい、開発を抑えたいって地域が市街化調整区域なのだから、そこの農地は農地のままにしときたい、だから知事の「許可」が必要って意味なのだと思う。

線引き

秋田県内では、線引き(市街化区域と市街化調整区域に区分区域)しているのは、秋田市と潟上市だけのようです。

農地法の許可と届出について解説しているサイト等見ると、市街化区域と市街化調整区域で分けていますが、秋田県だとそもそも線引きしていない市町村の方が多いわけですし、線引きしていない地域の農地転用だと、「許可」になるようです。市街化を目指している「市街化区域」でないのだから、市街化調整区域にならって「許可」が必要になるって事でしょうかね。

条件付所有権移転仮登記と農地転用

とある土地を購入したのですが、地目が畑だったので農地法の届出(許可)が必要になりました。転用と売買なので、農地法5条の手続きです。農地法の手続が時間かかりそうだったので、とりあえず仮登記だけやっておきましょうと言うことになり、仮登記の申請準備を始めました。

農地法うんぬんよりも、「条件付所有権移転仮登記」ってあまりやらない登記手続なので、その書類作成ばかりに気をとられていました。法務局に登記相談にも行って、書式サンプルなんかも貰って、それにならって書類作成して、法務局に申請しました。

登記申請書の原因欄に「令和  年  月  日(条件 農地法第5条の届出)」と書いておいたのですが、法務局から電話があって、「細かいようですけど、ここは届出ではなくて許可ですからね」と。

はい、線引きされていない地域の農地法5条による農地転用なので、正しくは「許可」です。細かいというか、正直そんなん気にもしていなかった・・・

雑感

都市計画法とか、用途地域とか、宅建士試験勉強で勉強したのですが、建物とか取り扱わなければ、それほど気にする必要はないと思っていました。

ところが、今回の農地転用であったり、土地取引の事前届出とか事後届出の面積要件考える際にも、都市計画地域内か外かってかなり重要なんですよね。

仮にも宅建士名乗るならば、この辺もしっかり勉強しておかないとダメですね。

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