不動産登記簿謄本とは?

登記簿

不動産登記簿謄本とは?何が記録されて、どうやって取得するのか?

そもそも登記とは?

我々の大事な財産である不動産の情報を公に公開して、取引の安全と円滑化を図ることを目的にされた制度です。例えば、不動産の所在(=場所)や、地積(=大きさ)等の他、その不動産の所有者の氏名・住所、さらには、その不動産を担保に金融機関から融資を受けていれば、どこの金融機関からいくらの融資を受けているかまで把握できてしまいます。しかも、これらは法務局に手数料払えば、誰でも知ることが出来ます。公開するのが制度趣旨なので当然ですね。

(役所とかに調査に行くと、「個人情報だから・・・」と言って、情報貰えない場合も多いのですが、現実には登記簿謄本で住所・氏名・借金の額まで解ってしまうのですがね・・・)

私が普段扱うのは、これらの不動産登記簿がほとんどなのですが、法人(=会社)の住所や代表者の住所・氏名、役員等が記録された、商業登記簿の制度もあります。

登記記録とは?

文字通り登記簿に記録されている事項が登記記録です。では、不動産登記簿の登記記録には何が記載されているのか?

登記記録は、1筆(1区画)の土地又は1個の建物ごとに表題部と権利部に区分して作成されます。さらに、権利部は甲区と乙区に区分されています。甲区にはが,乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項がそれぞれ記録されています。

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表題部

土地の登記記録ですと、その土地の所在や地目(土地の現況)、地積(面積)等が記載されています。建物の登記記録になると、その建物の大きさや、構造、用途(使われ方)が記載されています。

ちなみにこの表題部にする登記を「表示の登記」と言い、司法書士ではなく、土地家屋調査士が行います。

権利部甲区

所有権に関する登記の登記事項が記載されます。差し押さえや、仮登記などのちょっと複雑な登記もこの権利部甲区に記載されますが、基本的には「所有者」に関する事項が記載されます。所有者の住所・氏名、さらにその所有者がどういった原因で、この不動産を取得したかが記載されます。例えば、売買によって取得したかや、相続、はたまた競売で落札した等までも記載されています。

権利部乙区

所有権以外の権利に関する事項が記載されています。一番イメージしやすいのは、抵当権ではないでしょうか。金融機関から不動産を担保に融資を受ければ、この権利部乙区に抵当権が設定された旨が記載されます。

もちろん、抵当権等が設定されていなければ、記載される事項もありませんので、そういった不動産の登記簿謄本には、権利部乙区そのものが無い(記載されていない)場合もあります。

ちなみに、これら権利部甲区乙区に登記することを「権利の登記」と言い、こちらは土地家屋調査士ではなく、司法書士が行う登記になります。

(私が調査する不動産は山林がほとんどです。山林ですと、抵当権の他に地上権や地益権と言った聞きなれない登記がされています。登記制度の複雑さにいつも頭を悩ましています)

共同担保目録

同一の債権に対して、複数の不動産に抵当権や根抵当権を設定することを共同担保と言うのですが、それら共同担保の関係にある不動産を一覧表示しています。

例えば、銀行から融資を受けて土地付きマイホームを購入した場合、その土地と建物は共同担保の関係になります。その場合、土地の不動産登記簿には建物が、建物の登記簿謄本には土地のことが共同担保目録に記載されます。土地についての抵当権、建物についての抵当権と分けて登記するわけではなく、土地と建物一緒に抵当権を設定することですね。

※普通に法務局で登記簿謄本請求しても、この共同担保目録は記載されていない状態で発行されます。申請用紙に共同担保目録が必要かどうかのチェック欄があって、そこにわざわざチェックしないと、共同担保目録は記載されません。

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